부동산과 금융

부동산에서 융자의 특징은 부동산을 담보 (Collateral)로 융자를 해주는 금융으로서 안정성이 높다는 장점을 가진다. 여기서 지불어음은 자금의 공급자인 은행 (Mortgagee)과 수요자 (Mortgagor)의 사이에 이자와 원금의 상환에 대한 지불의 계약이며, 그 보증으로 부동산을 담보로 하게 된다. 그러므로 지불어음(Mortgage Bond)는 바로 화폐 자산 으로서 양도성 (Transferability)과 시장성(Marketability)를 가지게 된다.

여기서 융자에 따른 구성요소를 보면 (Mortgage Loan Term) 첫째, 계약이자율 (Interest Rate)에서 년이자율(Annual Percentage Rate – APR), 지불금의 기간 (Payment period), 이자율의 적용(고정 또는 변동율) 둘째, 융자의 한도율 (Loan to value) 셋째, 분할상환에 있어서 상환의 조건, 즉 원금 전액의 상환 또는 일부의 상환 인지의 구분과 지불금액이 일정한 금액인지 또는 Term loan처럼 이자만 지불하고 상환년도에 가서 100% 원금을 지불하는 Loan인지 구분을 하여 구성이 되여진다.

1930년대까지 부동산의 담보에 대한 이자및 원금 지불방법은 원금에 대하여 발생하는 이자만을 지급하고 원금에 대하여서는 그 상환기간의 종료시점 에서 전액을 지불하게하는 방법(Term loan)이었다. 상환기간은 보통 3년내지 5년의 짧은 만기기간의 융자방법이었다. 만기일이 도래한 경우 이를 다시 융자하는 형식으로 연장하므로서 부동산 소유자에 있어서 채무의 청산이란 지극히 힘든 오랜시간이 필요로하는 융자방식이었다. 더욱이나 채권자의 자금사정에 의한 연장이 불가능한 경우 이를 일시에 상환을 하여야 하였으므로 다른 은행을 이용하여 융자를 받아 상환하여야 하는 방법이외에는 별도의 방법이 없으므로 부채의 청산이란 악순환의 연속이였으며 상환이 이루어지지 않는 경우 채권자에 의하여 공매처분이 되어지는 결과가 되고 말았다.

1930년대의 미국 경기가 최악의 공황으로 인하여 자금사정의 악화로 계속되는 악순환으로 부동산 소유라는 개념 자체를 흐리게 하므로서 부동산의 변칙적인 거래와 함께 부동산의 가격은 형편없이 하락하는 추세를 이루었다. 이시기에 국민 총생산은 30%가 하락하게 되었고 실업율은 4명에 한명꼴인 25%가 되어 인간에 있어서 기본 생존권인 먹고 사는 문제가 제일 우선이었다. 이때에 상황을 대변하는 대도시 주변에 나타난 실업자들의 집단인 “Hooverville”이라는 빈민가가 형성되었다. 이때의 문제점들이 부동산에 있어서 Real Estate License Law와 1933년 미의회는 “Home Owner’s Loan Corporation”(HOLC)을 제정하게 하였으며 악성부채의 지불방법을 개선하여 공매처분으로부터 부동산의 소유주를 구하게되었다. 이때 등장한 융자방법에서 Amortized loan 이란 혁명적인 지불방법이 탄생되었다. 이 Home Owner’s Loan Corporation (HOLC)제도를 1951년까지 18년동안 시행하므로서 악성부채의 고질적인 Term Loan의 방법에서 Amortized Loan에 의한 지불방법을 확정시키고 오늘날까지 거의 모든 대출은 이 방법에 의하여 시행 되어지고 있다.

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